Non promis cet article ne va pas vous faire bailler… même si on va vous parler du « Bail » Réel et Solidaire (BRS). Vous verrez cet été à la plage, vous en parlerez encore ! Le BRS kezako ? Encore un nouveau sigle immobilier. Mais pas de panique, nous allons tout vous expliquer dans cet article de vulgarisation sur le Bail Réel Solidaire (BRS). Le but : comprendre les enjeux du BRS avec comme exemple l’acquisition d’une maison de ville de 4 pièces (3 chambres + 1 salon + cuisine + salle de bain + WC) de 85 m².
#spoil Cet exemple est bien réel : nous le proposerons bientôt à la vente sur l’une de nos opérations dans les Bouches-du-Rhône 🤩
Le BRS est avant tout un outil de diversification de l’offre sociale dans les zones tendues, en intervenant spécifiquement sur l’égalité des ménages à l’accession à la propriété.
A la clé, l’opportunité d’acheter un bien immobilier jusqu’à – 40 % moins cher que le marché, dans des conditions de financements très favorables et une sortie sécurisée.
Contexte juridique du BRS
Le fondement juridique de ce nouveau mode de commercialisation s’appuie sur les textes suivants :
- La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) : elle a introduit dans le code de l’urbanisme les organismes de foncier solidaire (OFS). Ce sont des organismes à but non lucratif avec pour objectifs d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes.
- L’ordonnance du 20 juillet 2016 (n°2016-985) et codifié aux articles L 255-1 à L 255-19 du Code de la construction et de l’habitation : elle institue le cadre juridique du BRS à l’activité des organismes de foncier solidaire (OFS).
Concrètement, cela signifie qu’une fois agrée par la Préfecture, un OFS peut acquérir des terrains en vue de réaliser des équipements collectifs et des logements en BRS tel que précisé dans l’article L329-1 du code de l’urbanisme. Il est intéressant de préciser que les locaux ainsi réalisés peuvent être par exemple à usage mixte d’activité professionnelle et de résidence principale. Ce point pourra ainsi intéresser des acquéreurs artisans, auto-entrepreneurs… désirant avoir leur local de travail à côté de leur logement.
Dans notre exemple, l’OFS achète donc le terrain au propriétaire foncier et signe un BRS avec ekinov qui construit l’ensemble immobilier dans lequel sera à vendre votre villa. Ekinov est ainsi titré de droit réel pendant la durée du bail (traditionnellement 99 ans), ce qui nous permet de vous céder en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) votre villa en distinguant :
- Le foncier de la villa
Il ne vous est pas cédé ; nous vous cédons en effet uniquement le bail avec l’OFS et ainsi vous payez une redevance mensuelle à l’OFS à titre de « droit d’usage » du foncier de cette villa. - Le bâti, c’est-à-dire les murs de la villa
Il est votre pleine propriété au fur et à mesure de la construction.
Par ce double mécanisme, vous avez ainsi la jouissance totale à partir de la livraison des murs et du terrain pendant toute la durée du bail : ce qui dans les faits revient pour vous à un équivalent de pleine propriété de la villa.
Rôle de l’OFS dans le BRS
L’OFS vient garantir la pérennité du modèle :
- Avant
En amont, il achète le terrain et intervient lors de la signature du bail pour contrôler que le candidat respecte les conditions d’accès. - Pendant
Il est présent pendant toute la durée du bail, sans possibilité de substitution ou de changement de bailleur. - Après
L’OFS est également présent au moment de la revente. Il contrôle ainsi le respect des conditions de la revente en termes de prix et des conditions de l’acheteur avec qui il signe un nouveau bail, permettant ainsi de renouveler le modèle à l’infini.
L’OFS est un organisme à but non lucratif, ce qui évite ainsi tout risque de spéculation sur le terrain, et donc d’inflation de la redevance perçue.
Qui peut prétendre à un logement en BRS ?
Pour prétendre à ce logement, vous devez rentrer dans les plafonds du Prêt Locatif Social Aidé (PSLA), c’est-à-dire que vos ressources ne doivent pas dépasser les montants suivants en fonction de votre situation personnelle (montant en date de valeur 2021) :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Plafonds de ressources Zone A | Plafonds de ressources Zone B ou C |
| 1 | 32 562 € | 24 683 € |
| 2 | 45 586 € | 32 914 € |
| 3 | 52 099 € | 38 072 € |
| 4 | 59 263 € | 42 187 € |
| 5 et plus | 67 600 € | 46 291 € |
Pour vérifier si vous êtes éligible, il convient de regarder à la date de l’émission de l’offre des crédits le montant le plus élevé suivant :
- Cumul des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement établi au titre de l’année de référence n-2 (avis d’imposition 2020 portant sur les revenus 2019) ;
- Coût total de l’opération divisé par neuf
Il s’agit là de la notion de « revenu plancher » qui a été instaurée afin d’éviter d’accorder l’accès à ces logements à des ménages dont les ressources auraient fortement augmenté entre l’année de référence n-2 et la demande de prêt.
L’éligibilité au BRS est simple, c’est une équation qui dépend de 3 critères : ville X revenus fiscaux X prix du bien
Fabrice, qui a modélisé tout ça dans un super tableur Excel 🤯
Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 30/09/2014 (JO du 14/10/2014).
- Ainsi, si vous vivez en couple avec 2 enfants mineurs, vous êtes donc 4 dans votre foyer. Les seuls revenus de votre famille sont ceux de Monsieur pour 21 000 € et de Madame pour 21 000 €.
Le cumul des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement est donc de 42 000 €. - Notre villa est vendue 267 750 € auxquels il convient d’ajouter :
- les frais de notaires : 2 % x 267 750 = 5 355 €
- les frais de crédit : 4 116 €
Le coût total de l’opération est donc de 277 221 €
Que nous divisons par 9 ce qui donne 30 802 €.
- La ville de notre exemple est en zone A.
Le plafond de ressources PLSA en Zone A pour 4 personnes occupantes est de 59 263 €.
Le maximum entre 30 802 € et 42 000 € est 42 000 €.
42 000 € est bien inférieur à 59 263 €, vous êtes donc éligible à ce BRS 🎉.
Comment calculer la charge mensuelle à payer ?
La charge mensuelle se calcule de la façon suivante :
- Redevance à payer à l’OFS pour la location du terrain :
le terrain de notre villa est à 43 € / mois.
En général, la redevance s’établit en moyenne entre 0.5 et 1.5 € / m² SHAB / mois. - Frais de remboursement du crédit :
pour notre villa, nous vous simulons les frais avec les hypothèses suivantes :- Pas d’apport initial (financement en totalité par crédit)
- Financement spécifique du 1 % patronal dont l’éligibilité est soumise à certains critères.
- Crédit sur 25 ans
Vous êtes redevable dans ces conditions d’un montant mensuel lissé de : 1 027 €/mois.
- Comme vous devenez propriétaire, il convient aussi de contribuer à la gestion de l’ensemble immobilier et son bon entretien dans le temps.
Vous êtes donc redevable de frais de copropriétés qui s’élèvent à environ 50 €/mois dans notre exemple. - Dans certains cas, vous pouvez avoir à payer une taxe foncière mais dans notre cas l’OFS a bien sollicité son exonération auprès de la Ville.
Vous devenez donc propriétaire de votre villa pour seulement 1 120 €/mois tout compris.
Par comparaison, un loyer social de 655 € qui rentre dans les critères de revenus du locataire et de loyer du Prêt Locatif à Usage Social (PLUS), ou un loyer de marché libre de 1 693 €/mois.
« Pour le même coût mensuel, vous êtes locataire PLS, ou propriétaire BRS.«
#enrésumé
Comment revendre un bien en BRS ?
La revente d’un bien en BRS est possible mais elle est encadrée pour éviter toute spéculation par l’OFS propriétaire du terrain. Ce dernier va en effet contrôler :
- Les critères d’éligibilité de votre acquéreur,
- La bonne application de la formule de définition du prix de revente telle qu’elle est définie dans le bail. En général la formule prend en compte l’évolution de l’indice de la construction (cela peut aussi être l’Indice sur les revenus locatifs ou un indice constant) et le montant des travaux éventuellement réalisés.
Dans notre exemple, nous retenons un indice constant de 2 % par an assez proche de l’évolution sur 10 ans de l’ICC et nous simulons une revente dans 14 ans.
Vous pourrez alors revendre votre villa à 353 290 €.
Vous aurez à rembourser à la banque le capital restant du de 123 044 € et vous aurez donc accumulé au bout de 14 ans un capital de 220 246 €.
Conclusion sur le BRS
Si vous rentrez dans les critères d’éligibilité, vous profitez du double mécanisme de location en BRS du terrain avec l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) et d’acquisition des murs de votre villa.
Vous bénéficiez de trois effets vertueux :
- Un achat jusqu’à – 40 % du prix du marché immobilier
La villa décrite ci-dessus serait proposée à l’achat à plus de 445 000 € dans des conditions de marché normales.
Dans le cadre du BRS, elle sera mise en vente à 267 750 €. - Des conditions d’accès au crédit très avantageuses
Sous réserve d’éligibilité, vous bénéficiez de conditions de crédit qui entrainent un effort d’épargne de seulement 457 €/mois, en comparaison d’un loyer du Prêt Locatif à Usage Social. - Une revente assurée
Vous pourrez à terme revendre votre bien à un prix supérieur au prix d’acquisition, à un nouvel acquéreur qui rentre dans les mêmes critères d’éligibilité, contrôlés par l’OFS. Vous devenez donc propriétaire de cette villa et si vous la revendez, vous vous serez créé, par exemple sur 14 ans, un capital de 220 246 €.
Les chiffres présentés ici sont donnés à titre illustratif et pédagogique. Pour une simulation plus précise concernant un projet d’acquisition ou de commercialisation en BRS, merci de nous contacter directement.
