Ah, le Schéma Directeur Immobilier ! Le SDI. Mieux : le SDIE, alias le Schéma Directeur Immobilier Environnemental Energétique. Mais oui les deux sont liés ! 😋
C’est un outil indispensable et puissant pour monter une stratégie immobilière sur le court, moyen et long terme. 💪🔥 Eh oui, c’est lui qui vous permettra de poser les bases de votre patrimoine immobilier, de savoir où vous en êtes et d’imaginer les évolutions possibles. Et dans ces évolutions, les coûts énergétiques devraient nécessairement faire partie de vos préoccupations.
En bref, le SDI est là pour vous guider et éclairer vos prochaines décisions stratégiques en immobilier.
À condition de bien l’exploiter pour qu’il ne reste pas au fond d’un tiroir. 👻
Alors voilà un topo sur le schéma directeur immobilier, pour savoir comment le construire et surtout, comment bien s’en servir !
Définition d’un Schéma Directeur Immobilier
Pour commencer, on va éclaircir ce terme et répondre à la question : « qu’est-ce qu’un schéma directeur ? » 🧐
Voici ce que l’on peut retrouver dans la définition officielle d’un schéma directeur immobilier :
« La réalisation d’un schéma directeur implique ainsi de mener une réflexion prospective sur l’organisation future d’un parc immobilier, en accord avec la stratégie de développement de l’activité des occupants. » *
Officielle parce que c’est l’Etat qui le dit. Et on va voir que ce petit détail explique bien des choses sur les origines du DSI… et sur ses attendus…
Le Schéma Directeur Immobilier est un document d’orientations stratégiques qui invite à une « réflexion prospective sur l’organisation future d’un parc immobilier« .
Quèsaco ? C’est tout simplement un outil qui va recenser tout votre patrimoine immobilier actuel, définir ses axes d’améliorations et les différentes actions qui peuvent être menées sur 5 à 10 ans environ. Trois objectifs sont définis dans le schéma directeur immobilier :
- la préservation du parc immobilier
- son optimisation
- sa modernisation
Le volet énergétique est une composante du SDI et d’ailleurs #spoilalert, c’est une bonne idée de lancer un diagnostique énergétique au même moment (on en reparlera).
Préserver, optimiser en termes d’usages et moderniser son patrimoine immobilier, ce sont les 3 principaux objectifs visés.
Mais il est également possible d’avoir un 4e objectif supplémentaire : l’amélioration des équilibres financiers de son parc immobilier🎯
Aux origines du Schéma Directeur Immobilier
La notion de Schéma Directeur Immobilier est apparue dans les années 70, lorsque l’Etat cherchait à optimiser son patrimoine immobilier.
Bâtiments vétustes, travaux à réaliser non anticipés et non budgétés… Donc, pas de visibilité sur la maintenance des bâtiments et encore moins sur les optimisations possibles, que ce soit en termes d’usages mais aussi en termes de consommations énergétiques et de foncier.
Alors dans un contexte de contraction budgétaire, l’Etat déroule une méthodologie bien huilée pour rationaliser la gestion de son patrimoine. Les communes lancent leurs premiers SDI, qui deviennent alors de véritables outils de pilotage politique. Départements, régions, universités, hôpitaux, entreprises publiques, etc. toutes les entités étatiques leur emboîtent le pas pour se doter d’un SDI.
Pourquoi faire un schéma directeur immobilier ?
Le schéma directeur immobilier est un outil précieux pour toute structure qui possède plusieurs bâtiments ou établissements. Que vous soyez un groupe scolaire, un établissement de santé, un centre hôtelier, entreprise ou association, que vous gériez un ou plusieurs EHPAD, des ESAT, IME, des foyers, le schéma directeur est indispensable pour avoir une vision globale de votre patrimoine immobilier.
Il vous permet d’analyser comment se portent vos bâtiments 🩺 : sont-ils en bon état ? quels travaux engager, quand et dans quel ordre ? sont-ils aux normes ? sinon, combien va-t-il falloir investir ?
🚨 C’est également l’outil idéal pour identifier et prioriser les différents problèmes à résoudre : une rénovation à prévoir, un accès handicapé à créer etc.
👍 Mais aussi les opportunités à saisir et les nouveaux projets à développer ! Un foncier à diviser, une extension à construire, un bâtiment à réhabiliter ou transformer, un déménagement à préparer etc.
Parce que vos usagers en rêvent
Il peut arriver qu’un bâtiment ne soit plus adapté aux usages. Parce que le bâtiment n’était pas prévu pour l’usage qui est en fait aujourd’hui, parce que les usages ont évolué et/ou tout simplement parce que le bâtiment a vieilli, a été peu ou pas assez entretenu régulièrement.
Du coup, ce sont les usagers qui en pâtissent. Clients, personnel, aidants, aidés etc. Et sans le savoir, ils rêvent d’un SDI qui va grandement améliorer leur quotidien. 🤩
Parce que vos finances en ont besoin
Même s’il représente un coût initial, réaliser un SDI va avoir deux effets positifs sur vos finances :
1️⃣ Moins de dépenses
Généralement, dans l’immobilier, plus on laisse un problème s’aggraver, plus sa résolution va coûter cher… Mieux vaut donc poser le diagnostic le plus tôt possible, pour avoir rapidement de la visibilité sur la solution et son coût de mise en œuvre. En outre, le séquençage des travaux est extrêmement important. Quand un chantier de mise aux normes PMR démarre dans une chambre où toutes les peintures viennent d’être refaites, c’est toujours… perturbant 😵
2️⃣ Moins de volatilité
Avoir un SDI vous offre donc de la visibilité sur toutes les dépenses futures à engager, pour la maintenance et l’amélioration de vos établissements. En anticipant, le montant des dépenses sera moindre. Et par conséquent, au lieu de déclencher des travaux massifs au coup par coup sans réelle stratégie, vous allez véritablement piloter les interventions, en minimisant l’impact sur votre activité.
Moins d’impacts, moins de dépenses, moins de volatilité sur la trésorerie.
Parce que vos tutelles le demandent
Si vous êtes une association, une fondation ou même une entreprise, dès lors que votre activité touche au médico-social, il est fort possible que vous dépendiez d’une façon ou d’une autre, d’une autorité de tutelle et de tarification : Département, Agences Régionales de Santé (ARS) etc.
Autrement dit : l’Etat.
Vous vous souvenez de l’origine du SDI ? 😁
Elles vous le demandent, et elles ont raison de vous le demander.
L’arrivée du SDI est également un formidable outil de dialogue qui permet de mettre fin aux incompréhensions concernant les nécessaires Provisions pour Gros Entretiens (PGE)
« Vous bluffez Martoni, vous n’avez pas besoin de provisionner chaque année 2% de la valeur de l’immobilier, c’est de la marge planquée ! » 🤪😤🤯
Comment réaliser un SDI efficace
Voici les 4 étapes d’un schéma directeur immobilier conçu avec ekinov :
- Contextualisation de la mission
- Audit du parc immobilier
- Identification des opportunités immobilières
- Définition d’une stratégie immobilière
L’objectif ? Vous apporter un outil concret qui vous aidera à prendre vos décisions immobilières sur plusieurs années en suivant une stratégie précise, tout en conservant votre patrimoine en bon état et en le valorisant.
Rien que ça ! Bien sûr, on ne part pas de rien. Cette stratégie répondra à vos différents besoins comme :
- avoir un bâtiment adapté pour les petits enfants 👦🏻
- un autre pour les PMR 👩🦽
- rénover un logement afin qu’il réponde aux nouvelles normes énergétiques 🌱
- créer un terrain de football pour proposer une nouvelle activité au sein du parc immobilier, etc. ⚽️
Il existe de nombreuses options et actions pour valoriser votre patrimoine tout en s’adaptant au public concerné. Le schéma directeur immobilier d’ekinov vous apportera surtout un œil nouveau sur les opportunités à saisir : regrouper deux bâtiments en un pour gagner de la place et créer un nouvel espace ou le mettre à la location, acheter le meilleur terrain pour développer un parc immobilier…
On vous dit tout sur comment réaliser votre schéma directeur immobilier dans cet article.
L’audit : les points essentiels à analyser dans un schéma directeur immobilier
L’étape de l’audit est présente dans tous les schémas directeurs immobiliers. Elle est nécessaire pour entretenir tous vos biens immobiliers et vérifier que vous êtes bien à jour sur les points suivants :
- L’aspect juridique : que votre parc immobilier respecte bien toutes les lois en vigueur, même les nouvelles ou celles à venir pour prévoir certains changements si nécessaire
- L’aspect fonctionnel : que vos bâtiments répondent à un certain confort pour vos usagers et qu’ils soient bien adaptés à leurs besoins
- L’aspect contractuel : une analyse approfondie de tous vos contrats pour évaluer votre situation
- L’aspect environnemental : que votre bien immobilier corresponde aux nouvelles normes environnementales en vigueur
- L’aspect technique : s’il y a des travaux, des rénovations ou encore des remplacements d’équipements à prévoir pour garantir un maximum de sécurité et conserver un bien en bon état.
L’expertise d’ekinov dans un schéma directeur
Certains schémas directeur immobilier se contentent de finir sur l’audit de la situation actuelle et définir ce qui pourrait être mis en place par la suite. ekinov ne visualise pas seulement comment mieux entretenir votre bien immobilier, mais se projette encore plus loin en définissant les opportunités immobilières principales présentent dans votre projet.
Le but d’ekinov ? Vous apporter un schéma directeur qui vous servira concrètement tout au long de votre projet 🚀
Pour ce faire, nous travaillons en équipe avec les meilleures entreprises du marché pour élaborer un schéma directeur immobilier détaillé, fiable et vous offrir une véritable expertise immobilière.
Au-delà du simple entretien de votre parc immobilier, nous vous partageons les opportunités immobilières qu’il recèle : la valeur d’un bien immobilier, indiquer si un terrain est constructible ou non, un nouvel aménagement pour mettre une partie à la location… Toutes ces analyses vous permettront d’avoir toutes les cartes en main pour réaliser le meilleur investissement immobilier sur votre patrimoine tout en le valorisant au maximum.
Améliorer un bien tout en faisant un bon investissement, c’est un bon combo non ? 🙂
Pour définir les opportunités les plus intéressantes, nous partons de l’audit, de vos besoins, de vos souhaits et de votre investissement sur ce projet. Nous analysons tous vos sites pour détecter les meilleures opportunités sur le long terme. On définit ensuite les projets les plus pertinents à court terme pour obtenir des résultats le plus rapidement possible. Vous aurez ensuite tout le plan d’action sur plusieurs années pour faire fructifier votre patrimoine !
Nous savons que le schéma directeur immobilier est un outil essentiel pour savoir où vous en êtes et vers où vous pouvez aller.
Alors, quel que soit le type de votre parc immobilier, vous pouvez faire confiance à notre expertise immobilière, aussi bien dans du scolaire, du médico-social, des bureaux etc. Notre force est de pouvoir répondre à vos interrogations juridiques, fonctionnelles, contractuelles, environnementales et techniques sur n’importe quel type de bien immobilier. 😉
Des questions sur la réalisation d’un schéma directeur immobilier ?
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À bientôt 🙂
* Source immobilier-etat.gouv.fr
