On pourrait avoir tendance à croire que, dans n’importe quel type de bien immobilier, il n’y a qu’un seul type de surface, celui où l’on marche dessus 🤷 Mais quand on se lance dans un projet d’achat ou de construction, on découvre soudainement toutes les différentes surfaces existantes en immobilier, de la surface SDP, SU, ST, etc. De quoi vite perdre la tête 🤯 C’est pourquoi nous vous proposons cet article qui détaillera les différentes surfaces immobilières afin que vous compreniez mieux leur intérêt et leur mode de calcul. Un seul objectif à l’issue de cette lecture : que vous n’écriviez plus jamais m² seul, mais bien m² SU, m² SDP etc.
🚨 Cet article est un premier article plutôt généraliste. Pour les experts en immobilier et Maîtrise d’Ouvrage qui veulent aller plus loin, patience : deux autres articles plus pointus vont arriver pour vous aider à mieux maîtriser ces surfaces tout au long de votre projet immobilier. Et ce quel que soit ce que vous construisez !
Les 5 principales surfaces en immobilier
La Surface Habitable (SHAB)
Celle-ci, vous devez sûrement déjà la connaître puisque c’est la surface en immobilier la plus répandue. La Surface Habitable est définie ainsi par le Code de la Construction et de l’Habitation :
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre »
C’est la surface en immobilier qui concerne toute la partie aménageable en fait. Dès que l’on souhaite emménager en location ou avec un achat, c’est l’une des surfaces qui nous intéressera le plus, car c’est par rapport à elle qu’on va pouvoir se projeter dans notre nouveau logement 💫
Pour calculer la surface habitable, il suffit d’additionner les superficies de toutes les pièces ayant une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 m. Il est également possible de la calculer en soustrayant la Surface de Plancher aux surfaces occupées par le moyen œuvre.
La Surface De Plancher (SDP)
La Surface De Plancher SDP possède une définition réglementaire :
« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1. Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ; 2. Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3. Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4. Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ; 5. Des surfaces de plancher, des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial »
Grosso modo, la surface de plancher correspond à la somme de toutes les surfaces d’un intérieur clos habitable où une personne de 1,80 m peut se déplacer sans obstacle. Elle sera plus grande que la surface habitable, car elle inclut également d’autres parties d’un logement comme les murs et cloisons intérieurs, les combles, les vérandas et les sous-sols, même non aménagés.
👉 Connaître la surface de plancher est indispensable pour faire une demande d’autorisation d’urbanisme. Si votre surface de plancher fait moins de 40 m², une déclaration préalable de travaux suffira tandis qu’il vous faudra déposer un permis de construire si elle est au-delà de 40 m².
La Surface Taxable (ST)
La Surface Taxable ST représente la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.
⚠️ Attention à ne pas confondre la surface de plancher SDP et la surface taxable ST !
Cette dernière n’est pas nécessaire pour faire une demande d’autorisation d’urbanisme. La surface de plancher taxable sert uniquement aux collectivités pour calculer le montant de la base d’imposition et des taxes. En revanche, il est fréquent de se baser sur la Surface de Plancher pour calculer la Surface Taxable. Par exemple, en logement collectif, la Surface Taxable est égale à SDP x 1,1.
La Surface utile (SU)
Contrairement aux deux dernières surfaces en immobilier, il n’existe pas de définition légale pour la Surface Utile SU. Mais voici comment nous pourrions définir la Surface Utile :
La Surface Utile correspond tout simplement à la surface habitable + la moitié de la surface des annexes.
La Surface Utile sert principalement à définir le plafond des loyers dans les logements neufs avec un régime de défiscalisation comme la Loi Pinel. Ici, on distingue la surface habitable des annexes. Ainsi, les plafonds de loyer de deux logements de 50 m² en surface habitable ne seront pas les mêmes si le premier possède une véranda de 10 m² et un extérieur de 100 m² quand le deuxième ne dispose que d’un petit balcon.
La Surface Utile permet également de définir le montant des prêts accordés ainsi que certaines subventions de l’État.
L’Emprise au sol (ES)
L’Emprise au Sol ES est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Bon, comme ça, on l’avoue, ça ne semble pas très clair 🧐
En fait, quand on parle de « projection verticale », c’est comme si on faisait une vue satellite du logement 🛰
L’emprise au sol correspond donc à la surface totale que l’on voit vu du sol, sans prendre en compte l’aménagement intérieur. Juste ce qui est « posé sur le sol ». Cela ne change rien si le bien immobilier est sur plusieurs niveaux ou non. L’emprise au sol va donc aussi bien concerner les murs extérieurs de la maison, mais aussi la terrasse, la véranda, le garage, l’abri de jardin, etc. En revanche, on ne prend pas en compte les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
L’Emprise au Sol de votre bâtiment vous sera demandée pour faire une déclaration préalable de travaux. Cette dernière suffira si votre surface d’Emprise au Sol est inférieure à 20 m². Au-delà de 20 m², il vous faudra également procéder à une demande de permis de construire. Sachez aussi qu’à partir de 150 m² d’Emprise au Sol, vous serez dans l’obligation de faire appel à un architecte.
Vous voilà maintenant devenu un véritable expert des différentes surfaces en immobilier ! Retenez surtout que certaines vous seront indispensables dans la réalisation de vos projets immobiliers.
N’oubliez pas qu’il est essentiel de bien calculer ces différentes surfaces immobilières pour ne pas avoir de mauvaises surprises et pour ne pas perdre d’argent !
Un doute dans les calculs ?
N’hésitez pas à faire appel à notre équipe pour vous accompagner dans votre projet 🙂
