Comment le maître d’ouvrage devine des surfaces qu’il n’a encore jamais vues

On se retrouve pour un nouvel article pour comprendre comment le maître d’ouvrage parvient à travailler sur des surfaces dans son bilan, alors qu’il ne les connaît pas encore vraiment toutes… Et on vous le dit tout de suite, il y a quelques petits paradoxes qui ne facilitent pas la tâche 😬.
Comme on va le voir, le maître d’ouvrage a besoin de connaître certaines surfaces pour calculer ses dépenses et d’autres surfaces pour calculer ses recettes.
Le rôle du maître d’ouvrage est de commander et de financer un projet immobilier. Le budget prévisionnel du chantier est donc un élément primordial pour mener à bien sa mission. Ce budget travaux pèse d’ailleurs entre 60 et 70 % du coût global du projet immobilier. Dit autrement : le budget d’investissement est toujours largement supérieur au budget travaux.
Le calcul de ce budget travaux, alias budget chantier, nécessite d’obtenir des métrés définitifs.
Obtenir ces surfaces est un vrai parcours du combattant pour le maître d’ouvrage et il va falloir ruser…

Quelles surfaces immobilières utilise le maître d’ouvrage ?

Si tu as besoin d’une piqûre de rappel sur les différents types de surfaces immobilières, n’hésite pas à jeter un œil à notre dernier article sur le sujet 👀

Le maître d’ouvrage a besoin de calculer 3 types de surfaces pour établir un budget prévisionnel du chantier :

• La Surface de Plancher (SDP) : elle représente le terrain du chantier. On peut dire qu’il « achète de la SDP ». Cette surface est définie réglementairement.
• La Surface Taxable (ST) : c’est cette dernière qui permet de définir l’assiette des taxes d’urbanismes qui seront attribuées au chantier. Cette surface est également définie réglementairement.
• La Surface Utilisable (SU) : c’est cette surface que le maître d’ouvrage va vendre à un utilisateur final. On peut dire qu’il « vend de la Surface Utilisable » qui s’adapte en fonction de chaque produit. Contrairement aux deux autres, cette surface n’a pas de définition réglementaire. Le maître d’ouvrage doit donc la définir dans chacun de ses contrats. Nous verrons dans un prochain article comment définir la Surface Utilisable. #spoil : cette surface est par exemple de la SHAB* en logement mais de la Surface Utile Nette en bureaux
  
  

Comment obtenir la Surface Utilisable : focus sur un paradoxe

En réalité, ce n’est que lors du relevé final des surfaces par le géomètre dans le bâtiment construit que l’on connaîtra vraiment la Surface Utilisable.

– Mais attendez, on n’a pas dit que le Maître d’Ouvrage avait besoin de la Surface Utilisable pour définir son budget PRÉVISIONNEL de chantier ? 🧐

Bien vu ! Et c’est bien là tout le problème… Car le maître d’ouvrage veut la connaître dès l’achat du terrain.

Mais alors, pourquoi ne peut-on pas obtenir la Surface Utile dès le début ?

Tout d’abord, l’architecte ne peut donner une Surface De Plancher exacte car :

• Le Maître d’Ouvrage lui donne rarement un fond géomètre du terrain (relevés précis de celui-ci) pour travailler
• Les plans ne sont pas dessinés à ce stade – juste le contour possible du bâtiment, comme si celui-ci allait juste être un assemblage de « morceaux de sucre posés » sur un terrain, sans architecture. L’architecte ne peut donc donner qu’une Surface De Plancher approximative.

À ce stade, il existe d’ailleurs une grande incompréhension entre ces deux acteurs. Le maître d’ouvrage attend de l’architecte une donnée exacte mais l’architecte ne peut pas l’obtenir 🤯

Pour mieux comprendre ce paradoxe, on va tenter de se mettre dans la peau de l’un et de l’autre.

Le maître d’ouvrage

Pour démarrer un projet, il doit acheter sa matière première – son terrain. Et devinez ce qui permet de calculer le prix du terrain ? La Surface De Plancher, non seulement du bâtiment projeté mais aussi du produit – logement, bureaux… Car la charge foncière varie en fonction de celui-ci.

Voici nos conseils aux Maîtres d’Ouvrage pour sécuriser un maximum une acquisition :

• Donnez d’abord un fond de géomètre à l’architecte. Laissez-lui du temps pour faire sa capacité et idéalement une esquisse. Rémunérez-le pour ce travail capital pour vous.
  
• Apprenez aussi au propriétaire que le prix de son terrain peut varier en fonction de la Surface De Plancher finalement accordée au Permis de Construire.

L’architecte

À ce stade, après avoir déjà expliqué des dizaines de fois qu’il était impossible de donner une surface exacte, après avoir été exaspéré par tous ces maîtres d’ouvrages qui demandent d’enchaîner « capacité sur capacité » gratuitement… Il peut être fréquent que l’architecte finisse par ajouter une petite marge d’erreur sur le chiffre qu’il obtient, ni vu ni connu. Il pourrait autrement apposer le petit astérisque sur le degré d’incertitude évident de cette Surface De Plancher, ou encore même donner une Surface De Plancher max et advienne que pourra 🪄

Voici nos conseils pour les architectes pour aider à définir un budget prévisionnel de chantier :

• Affirmez la noblesse de votre métier qui n’est pas celui d’un tableur Excel mais bien une expression d’une œuvre artistique. Elle nécessite du travail avant de pouvoir en figer les composantes surfaciques. À titre d’exemple, en façonnant les façades et les décaissés dans les niveaux, l’écriture architecturale se dessine et donc la Surface De Plancher évolue.
  
• Si vraiment votre maître d’ouvrage insiste, proposez-lui de retenir une Surface De Plancher minimum et maximum et de partir sur une médiane, par exemple ou même le minimum par prudence. À lui ensuite d’expliquer, schéma à l’appui, au propriétaire ces possibilités d’évolution de surface et donc de prix du terrain.

À quelle étape obtient-on une Surface Utile définitive ?

1. Esquisse : lors de l’esquisse, APS, la Surface De Plancher se précise mais pas la Surface Utile – les gaines ne sont pas dimensionnées, ni les isolants, ni les épaisseurs de voiles, ni les cloisons…
   
2. Permis de Construire : la Surface De Plancher est figée. La surface taxable aussi. La Surface Utile ne devrait plus beaucoup bouger.
   
3. APD, PRO : la Surface Utile se précise enfin car tous les calculs des lots techniques sont faits pour dimensionner les voiles, les gaines, les isolants… Mais cela reste une Surface Utile théorique.
   
4. EXE : la Surface Utile est encore théorique car le BTP a des marges de manœuvre d’erreur pouvant aller jusqu’à 3 % voire 5 % par logement et 2 % en globalité sur 40 logements.
   
5. Livraison : c’est ici que la Surface Utile est définitivement figée 👏 sauf si votre bâtiment bouge comme la Tour de Pise, mais là c’est un autre problème 😉

Le ratio pour tout résoudre et obtenir un budget prévisionnel de chantier

On l’a compris, la Surface De Plancher ne sera connue qu’au Permis de Construire et la Surface Utile à la livraison. Et pourtant, dès le début de l’opération, le maître d’ouvrage doit connaître sa recette prévisionnelle en établissant un budget d’opération ou un bilan de promoteur. Le maître d’ouvrage a donc besoin de connaître sa Surface Utile, parce que c’est cette surface qu’il vend !

Il n’a donc pas d’autre choix que d’appliquer des ratios (à manier avec prudence ⚠️), et qui, vous l’avez compris, varient en fonction des produits.

Voici une petite liste non exhaustive pour vous aider à vous y retrouver dans cette jungle :

On arrive au bout de cette première partie pour comprendre comment un maître d’ouvrage définit le budget prévisionnel d’un chantier. Vous avez dû comprendre à quel point la Surface de Plancher et la Surface Utile étaient essentielles dans ce calcul mais pas toujours simples à obtenir (Merci les ratios 👍). Pour aller encore plus loin, nous verrons plus en détail comment définir la Surface Utile en fonction du projet immobilier, dans un prochain article.

À très vite 👋

SDP : Surface De Plancher
SHAB : Surface HABitable
SUBL : Surface Utile Brut Locative
GLA : Surface Commerciale Utile