Comment établir un bon budget d’investissement ?

Combien de fois avez-vous été confrontés au dilemme de donner le budget d’investissement de votre opération d’EHPAD ou d’IME aux Autorités de Tutelles alors même que le projet immobilier n’en n’est qu’à ses débuts ?

Ce “petit” article va vous aider à y voir plus clair sur comment établir un bon budget d’investissement. Soyons honnêtes, il n’est ni petit ni court, mais complet et 100 % inspiré de la réalité du terrain. 😎

Sachez aussi qu’à la toute fin vous trouverez un glossaire qui explique les sigles et mots les plus barbares. Sentez-vous libre de commencer par la fin, ou de vous y reporter pendant la lecture !

Un budget d’investissement, c’est quoi ?

Une petite fiction

Nos personnages sont Francis, salarié d’une association dans le domaine du handicap, Gérard, le Directeur Général et Thierry, l’architecte.

Mention préalable : toute exagération dans ce qui suit est assumée par le rédacteur de cet article. Parfois, il faut grossir les traits pour favoriser la compréhension d’un sujet. Si toutefois un Francis, Gérard ou Thierry venait à se reconnaître dans ces lignes, le rédacteur s’en excuse platement et compte sur leur compréhension. 😉

Jeudi : Gérard et Francis discutent.

• « Francis, les ATC me demandent pour lundi le budget prévisionnel du projet d’IME pour boucler les financements. » 
• « Chef, je n’en sais rien ! Mais j’appelle l’archi et il va me le donner. »
• « Bonne idée, fonce ! »

Sur ce, Francis appelle son copain architecte Thierry, à qui il a demandé de travailler sur quelques plans gratos – pas folle la bête, c’est toujours ça de gagné !

• « Salut Thierry, tu peux me donner le budget de l’opération ?  » 
• « Bien sûr Francis, tu l’as demain ! »

Eh oui, l’architecte est là pour servir son client et donc toujours dire oui, en vue de ce beau projet qu’il espère réaliser.

Vendredi : Thierry adresse le mail tant attendu à Francis.

Cher Francis,

Je te confirme que le budget travaux au stade esquisse de ce projet est d’environ 5,5 M€ hors suggestions de sols, de coûts de démolition, de désamiantage, et tous éléments techniques ou de prestations qui pourraient remettre en cause ce montant. 

Donc, tu peux retenir un budget de 5,5 M€ pour cet EHPAD que j’aurai plaisir à concevoir pour vous. Il  conviendra bien sûr d’ajouter les honoraires de maîtrises d’œuvres que je te propose de prendre en  mission complète, comme la dernière fois, à 11.5 % € HT du coût travaux HT.

Amicalement, 

Thierry. 

Francis est ravi, il ne lui reste plus qu’à faire un e-mail à son patron :

Gérard, 

Ça y est, j’ai l’info : le budget est de 5,5 M€ + 11,5 % d’honoraires d’architecte donc 6,13 M€ et je vous propose de rajouter 5% d’aléas et le prix du foncier à 2,5 M€, comme ça on sera bien. Le budget est donc de de 8,9 M€.

Gérard, tout content, adresse aux Autorités de Tarification et de Contrôle un budget d’investissement de 8,9 M€.

Dans le monde réel

Voilà ce qui se passe en vrai…

Thierry, l’architecte, fait son travail honnêtement et précise bien les conditions de son budget. Mais attention, il parle de celui qu’il connaît, c’est-à-dire le budget travaux ! Et par réflexe du métier de la construction, il l’exprime en € HT. 

→ Francis se fourvoie une première fois en interprétant mal la différence entre le budget travaux et le budget d’investissement de l’opération. Puis une seconde fois en omettant la TVA. Cette dernière dépendra d’ailleurs de la nature du financement et peut aussi bien être de 5,5%  ou de 10%, et même parfois de 20% !

Francis ne se serait pas trompé s’il avait eu la petite formule pense-bête d’Ekinov : 

Budget d’investissement

= 

Coût du foncier (achat + frais de notaire) 

+ Montant des taxes (aménagement, raccordement, etc.) 

+ Budget travaux

+ Aléas travaux

+ Actualisation des prix

+ Honoraires de maîtrise d’œuvre (architectes, BET, MOE, économistes, etc.)

+ Honoraires des CT, CSPS, SSI

+ Honoraires de maîtrise d’ouvrage (éventuel AMO, frais financiers, autres)

+ Frais d’assurance

+ Aléas de Maîtrise d’ouvrage

Nota bene : un budget d’investissement s’exprime toujours en TTC.

Poursuivons. Francis oublie les petites lignes de Thierry (« hors suggestions de sols, d’amiante, et tout élément technique qui pourrait remettre en cause ce montant »). Enfin, pas tout à fait, puisqu’il ajoute 5% d’aléas. 

Mais non : un aléa ne peut protéger des notions aussi incertaines à ce stade du  projet. Et d’ailleurs, un aléa ne peut être défini que par la personne qui a fait son chiffrage et qui en  connaît donc la marge d’aléas. Ou pas. 

Et c’est bien là le problème : à ce stade, Thierry n’en a aucune connaissance. Pire, il n’a pas fait de chiffrage en temps que tel du projet dessiné, mais juste une approche par ratio de projet immobilier comparable. Thierry travaillerait-il mal ? Mais pas du tout ! À ce stade du projet, il connaît son métier et ses ratios.

Rappel important :  ne pas confondre les aléas sur le budget travaux, qui relève de celui qui chiffre le budget, et les aléas du maître d’ouvrage sur les autres montants qui lui incombent.

Dans notre histoire fictive, il s’est ensuite avéré que : 

• Le foncier est passé de 2.5 M€ à 2.8 M € HT 
• Le budget travaux est passé de 5,5 M€ à 6.85 M€ HT
  • Le sol nécessitait des fondations spéciales.
  • Le bâtiment à démolir avait beaucoup d’amiante.
  • Les prestations techniques et architecturales spécifiques du projet ont entraîné une augmentation du coût des travaux. 
  • Thierry a finalement demandé 5% d’aléas de conception et d’exécution et 3%  d’actualisation des prix qui ont été tous consommés. 

Une fois rectifié le budget travaux, il convenait de bien calculer le budget d’investissement, en  appliquant la formule ci-avant, pour obtenir un budget d’investissement de 12,5 M€ TTC. 

Entre notre fiction et la vie réelle, alors que chacun a voulu bien faire, le budget d’investissement est passé de 8,9 M€ HT à une réalité de 12,5 M€ TTC (+40%)… Oups !

Comment sécuriser votre budget d’investissement (à 15-20% près) ?

Les parties prenantes d’un projet ont tendance à ne regarder que les plans, que l’architecture. Il faut le reconnaître, c’est souvent la partie la plus parlante. Pourtant, notre métier est un tout ! Voici quelques conseils pour mener à bien votre projet et ne pas vous louper sur le budget d’investissement.

• Connaître le maître d’ouvrage et être au clair sur ses compétences 

Est-il sachant ? Si non, absolue nécessité de se faire assister au moins par un AMO technique ou généraliste. Plus globalement, mieux vaut connaître la différence entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre.

• Rédiger un programme !

Il traduit l’expression des besoins, et c’est à partir de ce programme immobilier rédigé par la MOA et son AMO que l’architecte travaille.

• Au stade esquisse, prévoir le coût des travaux au ratio avec des aléas forts

Sur :

• La démolition,
• Le désamiantage des bâtiments à démolir,
• La nature du sol,
• Les métrés de l’existant et des plans de l’architecte (qui ne sont qu’au stade esquisse donc non définitifs), 
• Les prestations architecturales et éléments techniques du projet.

Autrement dit, votre coût des travaux au stade esquisse a des aléas qui peuvent le faire changer de jusqu’à 30 ou 40 %. Il n’a donc en soit pas de valeur certaine !

À retenir : mieux vaut attendre au moins la fin de l’APS pour s’engager sur un budget d’investissement avec les autorités de tarifications. Le mieux étant la fin de l’APD pour les bâtiments très techniques.

• Au stade d’avant-projet sommaire (APS), le maître d’ouvrage doit mandater différentes personnes

Si en tant que maître d’ouvrage vous voulez resserrer le coût des travaux de 5 à 10%, vous devez parler à :

✓ L’AMO : il vous recommande la bonne équipe de MOE à sélectionner, clarifie le bon périmètre de mission de chacun, orchestre votre projet et ainsi vous décharge d’une grande partie des responsabilités de maître d’ouvrage qui vous incombent. 

✓ L’AMO qui réalisera les DT obligatoires : pour connaître la localisation des différents réseaux d’eau, électricité ou gaz situés autour de votre terrain. 

✓ Au géomètre : pour un relevé précis, tant des bâtiments existants que du terrain sur lequel il entend édifier des bâtiments. Si par exemple votre opération mélange de la réhabilitation et du neuf, avec de la démolition de bâtiments existants, veillez à demander au géomètre :

• Un scan 3D des bâtiments existant pour faciliter les métrés précis des travaux de réhabilitation et donc l’estimation des quantités qui entrent dans le coût de réhabilitation.
• Des courbes de niveaux resserrées si votre terrain est en pente, le relevé précis des arbres, des points de raccordements des réseaux, et de tous les bâtiments à démolir, avec leurs cotes altimétriques pour définir précisément le cubage à évacuer en décharge. 

✓ Au géotechnicien et au BET pollution : pour des études géotechniques et de pollution qui vous renseignent sur la nature des sols où les bâtiments neufs seront édifiés. Attention, n’oubliez pas que la pollution des sols prend en compte deux aspects :

• Les sites et sols pollués afin de garantir l’usage de votre bâtiment.
• La gestion des déchets afin de savoir où les terres que vous devrez excaver seront déchargées. Pour ça, demandez la réalisation de tests de lixiviation. (Et voilà, vous venez d’apprendre un mot savant à recaser en société 😉 Il s’agit de prendre les terres, les placer dans un tube à essai avec de l’eau, mettre le tout en centrifugeuse et analyser ensuite en laboratoire l’eau qui en ressort – la terre a ainsi été “lixiviée” – c’est pas beau, ça ?)

✓ Au BET amiante : pour un diagnostic de désamiantage avant démolition. Il faudra pour cela procéder à beaucoup d’essais destructifs, qui malheureusement endommageront le bâtiment, mais c’est indispensable. Conseil bonus : à ne surtout pas confondre avec un diagnostic amiante avant-vente, qui ne permet pas de chiffrer le désamiantage. 

✓ À l’architecte : pour la réalisation des plans APS, des notices architecturales et/ou pour toute la mission de conception APS. L’avantage étant qu’il managera pour vous les BET (sauf ceux ci-dessus dont il ne peut assumer la responsabilité en termes d’assurance). L’inconvénient cependant est de tout laisser aux mains d’un seul homme. A vous de choisir (ou de bien choisir l’homme en question💪).

✓ Au BET fluide (peut être managé par l’architecte) : pour établir les coûts des process chauds et froids ainsi que l’impact réglementaire.

✓ Au BET structure : notamment si vous avez des sujets de réhabilitation ou si la structure du neuf est complexe. Typiquement, pour une première étude de structure et, le cas échéant, étude de stabilité de la structure du bâtiment existant. 

✓ À un CT et CSPS : ils vérifieront le respect des bonnes réglementations de votre projet et de sa conception, puis l’exécution en toute sécurité pour les personnes. 

✓ Au SSI : il vérifiera la conformité du système SSI préconisé par les BET et architectes. 

✓ À des BET spécifiques, en fonction de la complexité de votre projet : 

• Un BET VRD/paysage si le terrain est vaste avec beaucoup de linéaires de réseau d’eau, d’électricité et de paysages. 
• Un BET acoustique si le silence entre les pièces est un facteur déterminant, ou si le  bruit environnant du site est prégnant.
• Pleins d’autres encore, à étudier au cas par cas. 

✓ À un économiste de la construction. N’en faites jamais l’économie ! Il réalisera le chiffrage semi-détaillé du projet, au moins lot par lot. C’est-à-dire le chiffrage des fondations, des lots électricité, des lots plomberie, etc. Demandez en parallèle à l’architecte de chiffrer, puis réunissez les deux partenaires pour arrêter ensemble un budget le plus précis possible.

Plusieurs acteurs sont à mandater pour préciser votre budget.

On récapitule : ce n’est qu’après avoir mandaté tous ces partenaires et après leur avoir laissé le temps nécessaire pour finaliser l’APS que vous connaîtrez votre coût travaux à 5-10% près. Maximum. 

Au final, ce sera le binôme économiste + architecte qui s’engagera sur le niveau d’aléas. Ils pourront éventuellement vous recommander de rajouter une actualisation des prix d’environ 3% à 5%, compte tenu de l’explosion du prix des matières premières.

Appliquez ensuite la formule du budget d’investissement de votre serviteur Ekinov et vous pourrez communiquer un budget d’investissement sécurisé aux tutelles, à environ 15%-20% près. 

Pourquoi 15%-20% sur le coût travaux ? 

• Environ 5% à 10% d’aléas travaux 
• Environ 3% à 5% de révision 
• Environ 3% d’aléas de maîtrise d’ouvrage, soit environ 5% sur le coût 

Allez, on vous propose même un mail type à envoyer aux autorités de tutelle : 

Notre budget d’investissement s’élève à 12,9 M € TTC.

• Pour la TVA, nous avons retenu 5,5%, sous réserve que nous obtenions un financement PLS à au moins 51%.
• Pour le budget travaux, nous sommes allés avec l’équipe de MOE au stade APS et nous avons décidé avec eux un budget d’aléas et d’actualisation de 10 % sur le budget travaux.
• Nous avons aussi ajouté 3% d’aléas de maîtrise d’ouvrage.

Vous trouverez ci-joint le tableau détaillé de ce budget d’investissement...

Mais que faire si les autorités de tutelle demandent moins d’aléas ?

Comment réduire la marge d’incertitude de mon budget d’investissement ?

Élémentaire, mon cher Watson ! Construisez votre bâtiment. Et quand il sera livré, non, mieux, à la fin des 10 années d’assurance dommages ouvrage, vous serez enfin en mesure d’annoncer au monde un budget d’investissement absolument certain.

Bon ok, reprenons plus sérieusement : comment faire quand on vous demande un budget d’investissement certain au début du projet ? 

• Plus vous avancez dans les études du projet, plus le poste le plus important, c’est-à-dire le budget travaux, diminue en incertitude. 

Retenez le schéma suivant : 

• Occupez-vous de ce que vous maîtrisez. Le reste, c’est pour les pros !

Comme vous ne pouvez pas engager bien loin les études de conception avant d’annoncer votre budget d’investissement, appliquez donc la méthode la plus simple du monde : s’exprimer sur ce que l’on maîtrise.

Sur quel poste du budget d’investissement êtes-vous compétent ? Dès que vous avez la réponse, vous savez que vous pouvez vous occuper seul de ce point. Pour tous les autres sujets moins maîtrisés, entourez-vous de bons professionnels et obtenez les infos qui vous permettent de renseigner les montants dans le tableur du budget d’investissement. 

• N’oubliez pas les astérisques et tout ce qui est écrit en petits caractères.

En annonçant des prix, les professionnels engagent leur responsabilité. Pas toujours  évident dans ce contexte d’avoir des montants précis sans la fameuse petite * ou note de bas de  page qui vient conditionner le prix. Ouvrez l’œil !

• Soyez clair dans votre demande.

Pas de remède miracle : dites clairement qu’à ce stade, vous avez besoin de connaître votre budget pessimiste, qui servira de base de discussion avec les autorités de contrôle et de tarification. Ensuite seulement viendra le temps d’améliorer la copie. 

• Renseignez-vous sur les hypothèses de travail des professionnels.

On l’a vu : vous demandez aux différents professionnels qui travaillent pour vous leur prix prévisionnel. Mais demandez-leur surtout leurs hypothèses de travail, c’est-à-dire les éléments restants à travailler. Comme ça, leur % d’aléas estimés s’appliquera sur leur prix, en fonction des éléments qui restent à travailler. 

• Rappel : ne vous engagez pas sur un budget d’investissement sans avoir autour de vous l’équipe nécessaire et idéalement un stade APS du projet. 

Allez, on vous file encore un dernier coup de main ! Rentrons dans le concret : voici un exemple de tableau qui vous permettra de construire correctement votre budget d’investissement. Dédicace à Gérard, Francis et Thierry.

Exemple de budget d’investissement au stade APS

Ci-contre, vous trouverez la version simplifiée. Pour en savoir plus et travailler ensemble sur la version détaillée, faites-nous signe ! C’est pile poil ce que nous aimons faire chez Ekinov.

Une mission pour Ekinov ?

Petit glossaire des termes barbares

APD = Avant-projet détaillé 

APS = Avant-projet sommaire 

BET = Bureaux d’études techniques 

BET VRD = BET en charge des voiries et réseaux divers 

CSPS = Coordinateur santé protection sécurité obligatoire pour contrôler la bonne conception et exécution en respect de la santé, protection et sécurité des personnes 

CT = Contrôleur technique obligatoire pour contrôler le bon respect des normes de la construction

DCE = Dossier de consultation des entreprises  

DT = Déclaration de travaux 

ESQ = Esquisse 

EHPAD = Établissement hébergeant les personnes âgées dépendantes 

EXE = Etude exécution 

IME = Institut médico-éducatif 

MOE = Maîtrise d’œuvre d’exécution 

PLS = Prêt locatif social 

PRO = Etude projet 

SSI = Système de sécurité Incendie obligatoire pour les ERP 

TTC = Toutes taxes comprises 

TVA = Taxe sur la valeur ajoutée – elle dépend de la nature de votre financement. Elle peut ainsi être de 5,5%, 10%  et parfois même 20%.