Si vous êtes arrivé jusqu’ici c’est que vous souhaitez en savoir plus sur le sujet des emplacements réservés. Soit parce que vous en avez un sur votre terrain, soit parce que vous envisagez d’acheter un terrain qui en possède un et que vous vous posez des questions sur ses conséquences. Pas de panique, ekinov est là pour répondre à vos questions, de façon aussi simple que possible. Dans 5 mn vous serez incollable sur les emplacements réservés, c’est parti !
Un emplacement réservé, késako ?
❗ Attention : nous ne parlons pas ici des emplacements réservés pour le stationnement de véhicules particuliers types pompiers, ambulances etc. !
Un emplacement réservé (ER) est un terrain, bâti ou non, que l’Etat ou une collectivité territoriale envisage d’acquérir pour réaliser des projets d’intérêt général.
Cette définition trouve son origine dans l’article L151-41 du Code de l’urbanisme.
Les emplacements réservés sont des servitudes qui encadrent la constructibilité d’une zone.
L’inscription du terrain en tant qu’emplacement réservé peut avoir lieu lors de l’élaboration, de la révision ou de la modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi).
Les ER ne sont pas obligatoires. Les communes ou collectivités n’ont pas d’obligation d’en créer mais comme c’est une option qui est facile à créer et qui ne leur coute rien, on trouve des emplacements réservés à peu près partout en France.
Leur durée est en théorie illimitée. En pratique, l’emplacement réservé s’éteint naturellement dès lors que l’intention de réaliser l’aménagement initialement prévu n’existe plus. Il existe aussi des solutions pour déclencher la suppression d’un emplacement réservé.
Qui peut réserver un emplacement sur un terrain ?
L’initiative de réserver un terrain, peut venir de la collectivité compétente en matière de PLU / PLUi ou par la personne susceptible d’en être bénéficiaire mais toujours en sollicitant la collectivité compétente en matière de PLU / PLUi.
Évidemment on ne peut pas créer un emplacement réservé n’importe quand et n’importe où. Celui-ci ne peut prendre naissance que lors de l’élaboration du PLUi, d’une révision ou d’une modification.
Il peut être créé au bénéfice :
- d’une collectivité publique : État, région, département, commune.
- d’un service ou organisme public
- ou du Syndicat des transports d’Île-de-France type RATP
Où se trouve un emplacement réservé ?
Un emplacement réservé peut être une parcelle entière, ou un simple morceau de terrain, construit ou pas. C’est vraiment un lieu, une zone clairement délimitée, qui peut se situer « n’importe où ».
Pour connaître les emplacements réservés de votre commune, rien de plus simple, il suffit de consulter votre PLU en ligne. Les emplacements réservés figurent en général en annexes.
? En cas de doute, mieux vaut demander un Certificat d’Urbanisme à votre mairie.
Pourquoi et pour quoi réserver un emplacement ?
La réservation d’un emplacement répond à une logique d’aménagement. Elle permet d’anticiper l’acquisition d’un terrain dans le cadre d’un projet susceptible de sortir, mais qui n’est pas encore assez avancé pour légitimer l’achat du foncier.
Le projet en question doit néanmoins correspondre à un véritable besoin et correspondre à un véritable projet d’intérêt général. Le PLU ou PLUi peut donc prévoir des emplacements réservés pour créer ou modifier des :
- Voies publiques :
autoroutes, routes, rues, places, sentiers piétonniers, pistes cyclables, voies et espaces réservés aux transports en commun, parcs de stationnement… ; - Ouvrages publics :
canaux, voies ferrées, aérodromes, ouvrage d’écrêtement des crues, stations d’épuration, équipements scolaires, sanitaires, sociaux ou administratifs… ; - Installations d’intérêt général :
ce sont des installations, monuments ou équipements pour une utilisation collective et non privative. Edifice cultuel, camping municipal, aire d’accueil pour nomades… ; - Espaces verts :
parcs, jardins, bois… ; - Espaces nécessaires aux continuités écologiques :
corridors écologiques, zones humides, renaturation d’espaces artificialisés… ; - Programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale :
Logements sociaux financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI), par le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS), par le Prêt Locatif Social (PLS), par les Prêts Locatifs Intermédiaire (PLI) ou même en, Bail Réel et Solidaire (BRS).
Comment créer un emplacement réservé
Un emplacement réservé ne peut exister que dans un PLU ou un PLUi.
Sa création est donc relativement simple et c’est ce qui explique en partie sa large utilisation par les communes.
Mais attention toutefois, il n’est pas possible de créer un emplacement réservé s’il n’est pas cohérent avec le Projet d’Aménagement et Développement Durable (PADD).
Le Code de l’urbanisme impose par ailleurs que soient clairement définis la position, la superficie, la destination, ainsi que le ou les bénéficiaires.
Toute insuffisance peut rendre cette réserve foncière inopposable.
Obligations et droits du propriétaire
L’existence d’un emplacement réservé sur un terrain a plusieurs conséquences pour le propriétaire. Il génère :
- Des obligations
C’est une servitude qui limite la constructibilité du terrain et vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez dessus.
Nous en parlons dans le détail dans cet article qui vous explique clairement ce que vous pouvez construire et ce que vous ne pouvez pas construire sur un emplacement réservé. - Des droits
Par symétrie, ces obligations sont à l’origine de droits. Vous disposez notamment d’un droit d’occupation qui vous permet de disposer de l’emplacement dans la limite et le respect de quelques règles, mais vous disposez également du droit de faire supprimer cet emplacement réservé.
? Nous vous expliquons comment supprimer un emplacement réservé dans cet article, par modification du PLU / PLUi ou en lançant une procédure de délaissement. C’est relativement simple et facile à mettre en œuvre.
Vous l’avez compris, l’emplacement réservé est une servitude, une réserve foncière, qu’un organisme d’Etat peut utiliser pour créer ou modifier des installations d’intérêt général.
En contrepartie de cette servitude, le propriétaire concerné bénéficie d’un droit.
C’est ce qu’on appelle le droit de délaissement. Ce droit permet au propriétaire d’exiger de la collectivité au bénéfice de laquelle le terrain a été réservé qu’elle procède à son acquisition.
