Ekinov a mis au point une nouvelle méthode d’expertise de biens immobiliers. Notre expertise ékilibrée a pour but d’aider les propriétaires à arbitrer la vente de leurs biens grâce à une analyse chiffrée selon plusieurs points de vue afin de les accompagner à prendre la meilleure décision au bon prix. En général la question d’une estimation immobilière se pose dans le cadre du projet de vente d’un bien personnel, reçu en héritage, en donation ou même lors d’une succession, d’un divorce, d’un cas d’indivision devant notaire. L’expertise ekilibrée d’ekinov est un moyen de préparer sa stratégie de vente.
Voici comment nous procédons :
Contextualiser le bien immobilier
Arbitrer la vente, la conservation ou la transformation d’un immeuble est une décision difficile qu’un propriétaire ne doit pas prendre à la légère qu’il soit une entreprise, une association ou un fonds d’investissement ou une fondation. Elle implique de gros risques financiers et une erreur de jugement peut mener à une perte de temps et d’argent importantes.
Ekinov a voulu aider les propriétaires qui en ont besoin à arbitrer leur patrimoine immobilier en créant une méthode d’analyse de valeur vénale. Contrairement à une méthode par comparaison traditionnelle qui ne sera axée que sur seul point de vue du marché immobilier, l’expertise ékilibrée balayera une vision à 360° du bien et du marché de l’immobilier.
En quelques mots nous vous dévoilons ci-dessous notre façon de faire 😊
Lors d’un arbitrage sur un bien immobilier, le propriétaire devrait se poser les questions suivantes :
- Dans ma situation actuelle, est-ce pertinent de vendre ce bien maintenant ?
- Les offres d’acquisition que je reçois sont-elles au bon prix ?
- A qui vaut-il mieux vendre ?
Afin de répondre à ces questions, nous faisons une étude en trois phases que nous détaillons ci-après.
Cette étude intègre naturellement en trame de fond, tout le contexte vendeur : années de détention du bien, conditions d’acquisition, poids dans le portefeuille global, enjeux stratégiques de l’actif dans le cadre d’un projet actuel ou futur, coût d’opportunité, coût de renonciation etc.
Un audit immobilier complet
Nous commençons par réaliser un audit complet du bien :
- sur son aspect technique : ses surfaces, ses caractéristiques techniques, les travaux nécessaires pour le remettre en état ;
- sur son aspect financier : calcul de la valeur nette comptable sur la base de ses conditions d’acquisition, ses charges d’entretien, son amortissement, ses recettes, sa fiscalité applicable… ;
Là où un simple audit technique donnerait une vision partielle d’un bien, le compléter avec un audit financier nous permet d’avoir une photographie complète du bien et de ses coûts depuis qu’il est dans le portefeuille du propriétaire. Nous analysons cette photographie et c’est cette analyse qui sera la base de l’arbitrage par le propriétaire.
Une étude de marché immobilière
Dans notre étude de marché nous recherchons les activités les plus pertinentes à réaliser dans le secteur du bien afin d’une part de savoir quels profils d’acquéreurs pourraient être intéressés, et d’autre part de pouvoir estimer la valeur de différents types de biens sur le marché. On se pose les questions suivantes :
- Quelle activité est la plus dynamique en termes de demande dans le secteur : bureaux, commerces, santé, logements libres, logements sociaux… ?
- Quelle est la juste valeur des produits à forte demande dans le cas d’une vente ? d’une location ? Quel est le rendement locatif/taux de capitalisation attendu par les investisseurs dans le secteur ?
Cette étude de marché globale nous permet d’avoir une vision complète du marché immobilier que nous utilisons pour analyser différentes transformations possibles du bien dans le futur.
Sur la base des résultats de notre étude de marché, nous retenons les 3 profils d’acquéreurs potentiellement les plus intéressés par le bien. En général deux profils sont majoritaires dans nos études, il s’agit du promoteur et de l’investisseur institutionnel. Le troisième, selon le type de bien et sa localisation pourra être un marchand de biens, un family office, un acteur industriel ou de grande surface…
Simulation de 3 types d’acquéreurs immobiliers
Nous nous mettons à la place des trois acteurs retenus dans l’étude de marché pour simuler leur projet s’ils devaient acheter le bien étudié. L’avantage avec ekinov, c’est que nous travaillons avec beaucoup d’acteurs de l’immobilier très différents donc nous connaissons leurs habitudes, leurs besoins, leurs méthodes d’analyse, et nous savons ce qu’ils recherchent. C’est parce que nous savons nous mettre à leur place et étudier un projet de la même façon qu’ils le feraient que nous nous projetons dans un projet pertinent pour chacun d’eux ! Ces études, nous les réalisons à partir de notre audit technique initial et de l’étude de marché. Les raisonnements des acteurs les plus courants que nous appliquons sont les suivants :
- Le promoteur va chercher la revalorisation foncière en construisant plus, pour réaliser un projet dont la demande locale est forte. Cela peut-être soit par une rénovation lourde avec extension/surélévation, soit par une démolition complète pour construction d’un nouvel immeuble. La promotion, c’est le métier de base d’ekinov, nous montons donc tout un projet adapté aux règles d’urbanisme locales, nous montons le budget de ce projet et en déduisons l’offre d’acquisition qu’un promoteur pourrait faire.
- L’investisseur institutionnel va chercher l’équilibre financier et la sécurité de son rendement et loyer. Cela passe par un projet de qualité, accompagné de partenariats de long terme avec ses exploitants. Sur la base de l’étude de marché, nous connaissons les loyers appliqués dans le secteur et les taux de rendement locatifs attendus. Nous en déduisons la valeur du bien pour un investisseur.
- Le marchand de biens quant à lui, réalise des travaux d’embellissement et de découpage de lots, pour vendre le bien à la découpe. Il évitera le plus possible les travaux lourds nécessitant un permis de construire. Son but c’est de rénover, améliorer et revendre vite. Sur la base des plans existants, nous redessinons un nouveau projet, nous estimons ses couts et en déduisons la valeur du bien à ses yeux.
point méthodologie :
Pour éviter tout biais d’interprétation, ces 3 analyses sont réalisées en parallèle, de façon indépendante, par 3 personnes différentes chez ekinov ! Les résultats de chacun sont dévoilés lors d’un atelier de synthèse, qui n’a pas vocation à aligner les visions, mais bien à partager le travail de tous. Lors de cet atelier, des points juridiques ou techniques peuvent avoir été perçus par certains, et oubliés par d’autres. Les regards croisés de différents types d’acquéreurs garantissent ainsi une étude aussi exhaustive que possible.
Faites expertiser vos biens !
Grâce à notre étude de marché à 360° et à notre connaissance des différents acteurs du marché immobilier, nous sommes en mesure, en étudiant un bien de la même façon que chacun d’eux le feraient, de simuler 3 offres foncières que pourraient faire 3 types d’acquéreurs différents.
Aux termes de notre expertise, le vendeur dispose d’une vision claire des 3 propositions d’achat qu’il pourrait recevoir, avec une fourchette de prix et d’éventuelles conditions suspensives associées, ainsi que de notre recommandation personnalisée tenant compte de son contexte particulier et de ses attentes.
🤫 #spoil : les offres les plus élevées ne sont pas forcément les plus intéressantes pour le vendeur, ni les plus utiles pour la Planète !
