Nous entendons déjà les professionnels de l’immobilier « On ne dit plus France Domaine mais la Direction de l’Immobilier de l’Etat« . Et ils ont raison depuis 2016. Mais comme notre amie Martine n’a existé que de 1954 à 2014, elle ne connaît que France Domaine et n’est pas au courant de ce changement de nom.
C’est aussi ça ekinov : le souci du détail dans le choix d’illustrations au top de l’actualité.😂
La Direction de l’Immobilier de l’Etat (DIE), alias France Domaine, en ultra bref, est le représentant de l’État pour garantir que les transactions immobilières qui le concernent se déroulent en toute transparence et avec un maximum d’objectivité. “Mais j’en fais bien ce que je veux, de cet avis. Puisque justement ce n’est qu’un avis !” – on vous voit venir. Oui mais non. Tout dépend si vous êtes une personne publique ou privée, nous allons vous expliquer tout ça !
Si l’enjeu est important, il n’est pas pour autant aussi casse-tête qu’il en a l’air. Scoop : vous pouvez décider de ne pas en faire une boîte noire administrative. Car oui, vous pouvez dialoguer et échanger avec les personnes de France Domaine. Et vous éviter des jours d’attente passive et de stress, sans savoir ce qui va en ressortir…
Chez ekinov, nous remettons l’Humain dans les process et militons pour des échanges en transparence pour que vos transactions se fassent vite et au bon prix 🙂
Comment demander une estimation des Domaines ?
- Si vous voulez tout savoir, le mieux est encore de lire la charte de l’évaluation du Domaine. Elle est très bien faite et d’ailleurs on s’est appuyé sur ce document pour vous récapituler l’essentiel ici.
- Si vous savez déjà tout, bravo, on est fier de vous. Fermez vos 12 onglets ouverts et passez directement aux points 5 et 6.
Mais qui est donc France Domaine ?
France Domaine a existé jusqu’en 2016. Depuis le décret n° 2016-1234 du 19 septembre 2016, on parle dorénavant de la Direction de l’Immobilier et de l’État (DIE). C’est en fait une direction du ministère français de l’Economie et des Finances rattachée à la direction générale des Finances publiques, qui définit et met en œuvre la politique immobilière de l’Etat. Les noms “France Domaine”, “le Domaine” ou encore “le service des Domaines” restent utilisés pour son activité d’évaluation des actifs immobiliers qui nous intéresse ici.
Qui peut / doit demander l’avis des Domaines ?
Si vous êtes une personne publique – c’est-à-dire une collectivité territoriale, ou bien un groupement, un établissement public ou une personne privée qui en dépend – l’article L. 1311-9 du Code général des collectivités territoriales vous impose de saisir l’autorité compétente.
Si vous êtes une personne privée vous n’est pas obligé de saisir la DIE, mais vous pouvez le faire.
Un avis sur quoi en fait ?
La Direction de l’Immobilier et de l’État peut émettre avis dans de nombreux contextes sur différents types d’opérations.
Dans le cadre d’une transaction, sur un foncier et/ou un bâti, elle peut donner son estimation de valeur sur :
- la valeur vénale = combien ça vaut sur le marché
- ou la valeur locative = loyer annuel théorique en cas de mise en location du bien, qu’il soit acheté, vendu ou pris à bail par la collectivité territoriale.
Dans le cadre de baux – emphytéotiques, à construire ou tout autre type de bail / contrat de location apparenté – elle peut également émettre un avis sur :
- l’établissement des redevances alias loyers
- l’évaluation des droits du preneur et du bailleur, dans le cadre d’une résiliation par exemple.
Quand solliciter la Direction de l’Immobilier et de l’État ?
La consultation est réservée aux opérations les plus importantes et il y en a beaucoup qui entrent dans ce cadre. France Domaine reçoit plus de 30 saisines par jour et travaille en flux tendu. Sont concernées :
- Les acquisitions d’immeubles ou de fonds de commerce d’une valeur hors taxe supérieure ou égale à 180 000 €.
- Toute prise à bail dont le montant de loyer annuel, charges comprises, est supérieur ou égal à 24 000 €.
- Toute acquisition de biens immobiliers par voie de préemption dont la valeur est supérieure ou égale à 180 000 €.
- Les acquisitions par voie d’expropriation pour cause d’utilité publique, sans condition de montant.
- Les cessions immobilières, sans condition de montant (à l’exception des communes de moins de 2 000 habitants qui sont dispensées).
Vous ne rentrez pas dans ces critères ? Pas besoin de saisir France Domaine 🙂
Comment se déroule l’évaluation pour faire estimer un bien immobilier ?
Tout d’abord est fixé l’objet de l’évaluation : valeur vénale, valeur locative ou bien les conditions financières en cas d’expropriation.
Ensuite, la Direction de l’Immobilier et de l’État choisit entre différentes méthodes d’évaluation : par comparaison, par revenu généré ou en fonction du bilan promoteur – le chapitre 4 de la charte explique très bien chacune de ces méthodes dont on vous épargne ici les détails croustillants.
Ce que la charte ne dit pas : toutes les méthodes ne donnent pas les mêmes résultats et certaines sont plus adaptées que d’autres à certains contextes ! Pour chaque méthode, il y a des paramètres à choisir, des hypothèses à faire, avec un impact énorme sur le prix de sortie.
D’où l’intérêt d’être actif plutôt que passif, trop complet plutôt que pas assez, lors de la remise des informations à France Domaine. Bullshit in, bullshit out : si vous donnez les mauvais éléments ou des informations partielles en entrée, en sortie vous n’aurez pas forcément le résultat reflétant le mieux votre situation.
Attention donc au montage de votre dossier et de votre saisie, d’autant plus que l’avis des Domaines est irrévocable.
Pourquoi se faire accompagner pour obtenir une estimation des Domaines ?
Tout simplement pour vous assurer que France Domaine dispose de tous les éléments de contexte nécessaires pour faire l’évaluation la plus juste possible. L’objectif d’un accompagnement professionnel est d’éviter que l’estimation soit “hors sol” et de garantir que la transaction se fasse à l’ékilibre, c’est-à-dire au prix juste, sans être influencée par des prix fixés à l’avance. Une démarche qui au final ne fait que prolonger la bonne intention initiale de France Domaine, en faveur de plus de transparence et d’objectivité.
Comment ekinov vous aide à simplifier vos démarches avec France Domaines ?
En tant qu’acheteur ou vendeur d’un bien qui appartient ou va appartenir à l’Etat ou une entité semi-étatique, vous mandatez ekinov pour une mission de stratégie opérationnelle : on vous accompagne dans toutes les démarches, y compris la phase de négociation qui suit l’obtention de l’avis, afin que vous puissiez acquérir ou vendre au meilleur prix.
ekinov n’est rémunérée que lorsque la transaction est réalisée, selon des modalités alignées avec vos intérêts.
Option 1 : délégation partielle
Notre collaboration s’arrête à la constitution du dossier, pièce-jointe du formulaire de la saisie. Dans ce cas, on se charge de regrouper tous les éléments de contexte pour que l’évaluation soit réalisée dans de bonnes conditions : plan de masse, photos, éléments d’audit, premiers éléments de valorisation, analyse juridique des éventuels contrats en cours, etc.
Option 2 : délégation totale
ekinov se charge de la constitution du dossier, mais prend aussi en charge le pilotage de la saisie et toute la négociation avec l’acheteur ou le vendeur qui s’ensuit. De la promesse jusqu’à la signature de l’acte notarié. Une prestation « tout inclus » qui facilite votre transaction.
Vous savez (presque) tout ! Si vous avez des questions, des remarques, ou si vous êtes sur le point de saisir France Domaine, n’hésitez pas à nous contacter, c’est par ici 👇
Est-on obligé de suivre l’avis des Domaines ?
C’est une question récurrente que beaucoup de personnes se posent et la réponse est à préciser suivant votre situation :
- Si vous êtes une personne publique, il est vivement conseillé de suivre l’avis des Domaine, même si juridiquement vous n’êtes évidemment pas tenu de le suivre à l’Euro près : la pratique fait ressortir une marge de tolérance de plus ou moins 10 %. Dans un arrêt en date du 9 mai 2019, la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux a apporté d’utiles précisions sur cette marge de manoeuvre : l’intérêt général permet de s’écarter significativement de l’avis des Domaines. Le contexte est donc, encore une fois, un élément essentiel dans l’appréciation d’une situation et dans l’évaluation d’un bien
- Si vous êtes une personne privée, vous pouvez décider de ne pas le suivre, il n’est pas légalement contraignant. Mais dans les faits, il constitue un argument de poids, voire une arme de choix, dans la négociation.
