Quand on se lance dans un projet immobilier, de réhabilitation ou de construction, il est toujours bon de réfléchir en amont au montage et à l’organisation projet que vous souhaitez mettre en place.
Evidemment, il n’y a pas une organisation unique et universelle pour tous les projets immobiliers. L’organisation à mettre en place va dépendre :
– de la taille de votre projet
– de la complexité de votre projet
– de votre appétence au risque
– de votre capacité à faire
– de l’envie de faire : vous aurez toujours envie de faire !
On distingue généralement 5 grandes typologies d’organisation projets.
Voici un tour d’horizon pour vous aider à choisir l’organisation la plus adaptée.
Nous les présentons de la plus risquée pour le Maître d’Ouvrage, c’est-à-dire vous, à la moins risquée… et donc #spoil, de la moins chère à la plus chère !
Faire seul
En réalité cette possibilité n’existe pas ⛔
C’est un piège !
Il faut savoir qu’en droit, la Maîtrise d’Ouvrage est réputée techniquement « non sachante ». Elle a donc l’obligation de s’entourer d’experts techniques en immobilier, à commencer par un architecte. La loi Maîtrise d’Ouvrage Publique (MOP) oblige d’ailleurs tout maitre d’ouvrage public à recourir à un architecte dès le premier mètre carré construit.
Faire avec un architecte
Voilà votre attelage minimum.
Le coût d’un architecte est très variable, entre 4 et 12 % HT du coût travaux HT. Le tarif de sa prestation va dépendre du périmètre de la mission que vous lui confiez et bien sûr de la nature de votre projet.
Vous signez tous les contrats avec les Tiers : Bureaux d’études – même si l’architecte peut en prendre dans sa mission -, de conseils, entreprises de travaux etc. Toutes les assurances sont à votre charge et de votre responsabilité. L’architecte agit avec une obligation de moyens définie dans son contrat et de résultat quant au respect des normes et réglementation de l’acte de construire.
Par exemple, l’architecte ne peut pas être tenu responsable d’un dépassement de coût travaux.
👉 Dans ce schéma, vous restez le maître d’ouvrage qui définit le programme du projet. Vous êtes responsable du budget, des délais, de la qualité de l’ouvrage et en assumez les risques. Votre équipe d’architecte et de maîtrise d’œuvre est là pour vous seconder au mieux.
Faire avec un architecte + un AMO
Le rôle d’un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) est de réduire votre aléa et de faire diminuer les risques sur votre projet.
Cet AMO a un coût : de 2 à 4 % du coût technique, suivant son expertise.
On entend par « coût technique » le coût travaux, plus les honoraires techniques. Il n’est soumis qu’à une obligation de moyens. Il vous aide à mieux définir votre projet, vos enjeux, votre stratégie. Si compétent, il peut rédiger pour vous le programme immobilier. Il vous accompagne pour le choix de votre équipe, vous prépare les contrats que vous signez, veille en permanence à l’équilibre de votre projet et à sa bonne dévolution. Les assurances restent à votre charge.
👉 Vous portez toujours les risques de Maîtrise d’Ouvrage, mais ils sont diminués par un expert du métier qui intervient à vos côtés et vous conseille à toutes les étapes, de la conception à la réalisation.
Faire en MOD
Dans ce schéma de Maîtrise d’Ouvrage Déléguée (MOD), vous désignez un Maître d’Ouvrage qui va faire « en votre nom et pour votre compte », en clair il va faire à votre place – mais pas tout : c’est vous qui définissez le périmètre de sa mission. Vous avez toujours la main sur votre projet… mais ce n’est plus vous qui signez les contrats, c’est la MOD. Normal : il commence à avoir une obligation de résultats ! Il vous garantit le seul périmètre de son contrat, mais vous n’avez toujours pas de garantie sur le coût complet de l’opération, ni sur ses délais ou qualité. Les assurances restent à votre charge et de votre responsabilité.
👉 C’est le contrat le plus souple parce que vous pouvez vraiment définir le périmètre comme bon vous semble, en partenariat avec votre Maîtrise d’Ouvrage Déléguée.
Faire en CPI
Avec un Contrat de Promotion Immobilière (CPI), vous faites vraiment un saut en termes de sécurité : la Maitrise d’Ouvrage que vous avez désignée – on va d’ailleurs maintenant parler de « Promoteur » – a une obligation de résultats, sur tous les postes, sauf sur le coût et la nature du foncier.
Et pour cause : le foncier reste chez vous. Vous assumez donc le risque sur la nature du foncier.
C’est le contrat à privilégier quand vous souhaitez conserver la propriété du foncier, c’est-à-dire du terrain.
👉 C’est un montage intéressant pour le Promoteur, qui n’a pas à payer le prix du foncier, et pour vous parce qu’en prenant le risque sur la nature du foncier vous faites du coup des économies par rapport au contrat clef en main le plus sécurisant : la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), la VEFA.
Faire en VEFA
La différence entre un contrat CPI et en VEFA, c’est la propriété du foncier. Avec le CPI vous restez propriétaire du foncier et vous donnez un mandat à un Promoteur pour la réalisation de l’ouvrage. En VEFA, vous cédez tout, le Promoteur s’occupe de tout et revend du clé en main. Il signe tous les contrats en son nom, prend à sa charge toutes les assurances, il vous garantit le prix, les délais et la qualité de l’ouvrage livré au final.
👉 C’est le type de contrat le plus cher mais le plus sécurisant pour des novices. A noter d’ailleurs qu’en VEFA, des frais de notaire d’environ 2 % viendront s’ajouter. Mais parfois, la tranquillité et la sécurité n’ont pas de prix…
Alors, comment bien choisir son organisation projet ?
En réalité votre organisation projet va surtout dépendre de votre capacité à faire, de vos compétences internes en qualité de Maîtrise d’Ouvrage.
Si vous avez par exemple déjà rédigé un programme immobilier détaillé de 40 pages, alors vous êtes certainement suffisamment armé pour réaliser la plupart de vos projets seuls, sans AMO ou MOD.
Si ce n’est pas le cas, il sera sans doute opportun de booster votre équipe avec des ressources externes rompues à la gestion de projets immobiliers.
Quoi ? Vous ne savez pas ce que c’est qu’un programme immobilier ?
Pas de panique, on vous explique tout dans un prochain article… mais c’est certain : vous avez besoin d’un AMO ou d’une MOD 😬
