Chez Ekinov, on aime partager nos convictions. La conception participative figure parmi les méthodes que l’on a testées, éprouvées et approuvées haut la main. Elle fait partie des solutions qui apportent de la valeur, qui nous font progresser, vous, nous, et tous les autres.
Selon nous, la conception participative est un vrai plus dans notre mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage et rend nos programmes immobiliers meilleurs, tout simplement.
D’ailleurs, nous vous en parlions déjà dans notre anti-guide pratique sur comment (bien) rater sa conception participative dans l’immobilier.
Après l’avoir appliquée, les retours que nous avons eus étaient tellement enthousiastes que nous ne voulions pas vous priver de ces enseignements. A suivre, donc : toutes les réponses à vos questions concernant la conception participative.
Et si vous souhaitez lancer votre conception participative dès maintenant, contactez-nous !
La conception participative, c’est quoi déjà ?
Concrètement, chez Ekinov, la conception participative sert à façonner et à délivrer un programme immobilier qui débouche sur un dépôt de permis de construire. Autrement dit, elle intervient en phase amont du projet, en méthode de travail dédiée !
Plus globalement, la conception participative désigne la manière de faire appel à l’intelligence collective pour trouver des solutions innovantes et fédérer l’ensemble des intervenants d’un projet.
Le mode de travail est donc collaboratif – ce qui ne veut pas dire que c’est l’auberge espagnole, vous allez voir. Au contraire, la conception participative s’enclenche toujours en amont d’un projet, pour maximiser toutes ses chances de réussir.
Mais pourquoi cet engouement, nous direz-vous ?
Pourquoi choisir cette méthode de travail ?
Parce que la conception participative a du bon. Du très très bon.
- Conviction : la conception participative a le grand mérite de remettre l’usager au cœur des débats et des réflexions. La base.
- Coopération : mettre tout le monde autour de la table (pas forcément en même temps) est très efficace pour casser les silos et favoriser la compréhension des enjeux et des attentes de chacun.
- Anticipation : elle permet d’avoir un temps d’avance et de régler les problèmes avant qu’ils ne deviennent des problèmes. Sans compter que les usagers participants deviennent naturellement prospects, puis très souvent clients satisfaits. C’est gagnant-gagnant.
- Compréhension : il faut toujours rendre justice à la complexité d’un projet immobilier, qui dépend des contraintes locales, d’usage, techniques, réglementaires, etc. La conception participative est un antidote aux raccourcis.
- Connexion : la conception participative apprend à s’ouvrir aux autres et à partager l’information. Eh non, ce n’est pas toujours simple pour tout le monde, mais ça encourage les échanges et enrichit les relations.
- Réinvention : un point positif majeur ! De l’intelligence collective vient les meilleures idées et souvent les plus inattendues. La meilleure manière de réinventer les territoires.
C’est bien joli tous ces mots en -on, mais concrètement, ça se passe comment ?
La méthodologie Ekinov d’une conception participative bien ficelée
Le calendrier à prévoir
Comme pour une grossesse, il faut compter 9 mois de gestation avec cette méthode pour accoucher d’un programme immobilier clair et d’un dépôt de permis. En effet, la conception participative “rallonge” de 3 mois la phase amont classique du dépôt de PC qui, elle, dure 6 mois. Et 3 + 6 = 9 – il faut ce qu’il faut !
Les 4 grandes étapes
Chacune permet de stimuler l’intelligence collective et alimente la vie du projet avant le dépôt de PC :
- Analyse du site et cadrage de la démarche et du contexte (2 mois)
- Mise en place du programme (2 mois)
- Conception générale, esquisse et APS (2 mois)
- Conception spécifique (3 mois)
On vous détaille tout ça juste après !
Les 3 grands types de réunions
La conception participative est forcément jalonnée de réunions. Ce qui est important, c’est d’en avoir des différentes, selon les types d’interlocuteurs et les besoins du moment. Pour stimuler l’intelligence collective, il faut varier les plaisirs entre :
- Des réunions de travail : on travaille (logique)
- Des ateliers participatifs : on implique
- Des réunions d’informations : on communique
C’est clair comme de l’eau de roche ? Pas encore tout à fait ? Alors voyons comment tout ça se déroule dans le temps.
Déroulé type : comment la conception participative s’intègre au projet jusqu’au dépôt de PC
Étape 1 : Analyse du site et cadrage (2 mois)
C’est l’étape structurante par excellence, puisqu’il s’agit de :
- Poser les objectifs et les résultats attendus.
- Caler le planning prévisionnel et le rôle de chacun. Tous les acteurs sont identifiés à ce moment-là, dans une cartographie exhaustive des parties prenantes : maîtrise d’ouvrage, architecte, équipes de maîtrise d’œuvre et bureaux d’études, commercialisateur, avocat, notaire, autres experts techniques, collectivités, habitants… En gros, on fixe qui intervient quand pour faire quoi. Hyper important !
- Expliquer la méthode qui sera appliquée et comment les décisions seront prises. On met les points sur les i : tout le monde ne pourra pas trancher sur tout. Le comité de pilotage et les maîtres d’ouvrages sont présentés comme décisionnaires.
- Expliquer aussi comment les décisions seront ensuite relayées. Lancement d’un document référent qui statuera sur toutes les prises de décision, accessible pour chacun.
- Rencontrer les élus pour les impliquer dès le départ et s’assurer de leur soutien. Aussi bien la mairie de secteur que la mairie centrale ou encore la métropole. Pas besoin d’avoir un projet abouti à ce stade, juste de prendre connaissance d’éventuelles susceptibilités et ambitions politiques. Tout le monde est aligné ? On assure ses arrières pour que le projet s’intègre bien dans son territoire.
- Prendre contact pour la première fois avec les habitants. Plus tôt la glace est brisée, mieux c’est. L’idée est de créer un climat de confiance et de savoir où on met les pieds !
- Lancer les études de marché et études client nécessaires pour avancer.
- Définir la première approche programmatique : une V0 du cahier des charges, des publics ciblés et des premiers éléments de plan de masse.
Étape 2 : Mise en place du programme (2 mois)
Il est temps d’ouvrir en grand les écoutilles pour engranger un maximum d’informations :
- Définition des grands principes généraux : côté maîtrise d’œuvre, côté habitants, côté architecte.
- Élaboration des grandes orientations du plan masse et de la typologie architecturale. Confrontation avec la réglementation urbaine.
- Recueil des premiers avis des habitants en termes de maîtrise d’usage. Ici, on est encore très généraliste, il faut surtout capter tous les besoins et les craintes, donc : ÉCOUTER. Le pendant, c’est de faire preuve d’honnêteté et de ne pas rentrer dans des promesses intenables. Prendre au sérieux les craintes, sans finir par dresser une liste au père Noël. La clé du succès est la clarté !
Étape 3 : Conception générale (2 mois)
Ça se précise ! Sont livrés à cette étape les esquisses et les APS (études d’avant projet sommaire), pour détailler la composition générale en plan et en volume :
- On choisit les partenaires, on tranche sur les questions techniques.
- Se tiennent alors plusieurs ateliers qui doivent être impulsés par la maîtrise d’œuvre. Par exemple sur les enjeux de la RE2020; comment l’intégrer au mieux dans le projet ou encore sur les dispositifs innovants d’accession à la propriété comme le BRS, et comment le mettre en œuvre efficacement. Le nombre d’ateliers est à adapter selon les besoins.
- Les solutions innovantes sont censées émerger à ce moment-là. Donc on écoute tous les corps de métier jusqu’au dernier et on laisse la maîtrise d’œuvre s’exprimer.
Étape 4 : Conception spécifique (3 mois)
C’est la dernière ligne droite. Dans cette phase délicate, il faut arrêter nos choix :
- Finaliser l’approche économique.
- Arbitrer entre usages, politique, contraintes du maître d’ouvrage… Réunions de travail et ateliers s’enchaînent pour statuer sur les pièces du dépôt de PC.
- Communiquer auprès des habitants tout au long de cette phase finale. On tient des concertations dès qu’il y a matière, sur le plan masse et les nouvelles orientations. Jusqu’au bout, on s’assure que l’on avance dans le bon sens.
Clap de fin : livraison des pièces du dépôt de permis de construire et un programme immobilier finalisé. Bien joué !
Quelques bons conseils pour un projet en conception participative
Tous les conseils que l’on aurait aimés avant de nous lancer. 😉 Gardez en tête les points suivants :
- A la fin du projet, faites un REX. Pas le berger allemand, mais le Retour d’EXpérience. Indispensable ! C’est d’ailleurs ce qui nous permet d’écrire cet article et de sortir grandis de chaque assistance à maîtrise d’ouvrage menée en conception participative.
- Ça peut sembler anecdotique, mais ça ne l’est pas : attention à la durée des réunions. La règle est de ne pas dépasser les 2h, exception faite des premières réunions de prises de connaissance et de lancement qui se veulent souvent plus conviviales.
- Attention au rythme. Oui, il doit être soutenu pour garder un certain dynamisme (un atelier tous les 15 jours), mais non, l’idée n’est pas de se précipiter. Il faut penser à instaurer un roulement entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre, afin que chacun dispose de 4 semaines entre chaque atelier pour produire… et réfléchir ! Notre cerveau ne bosse pas à la commande et a parfois besoin de repos.
Et après ? Ce n’est pas fini !
La conception participative est achevée, vive la conception participative ! Sachez qu’elle peut se prolonger bien au-delà du dépôt de permis de construire.
Notre méthode testée et approuvée en amont permet aussi d’accompagner en aval, par exemple pour rendre le parcours client plus simple et plus fluide. Les acquéreurs du programme immobilier de leurs rêves auront besoin d’être guidés et conseillés dans leur nouveau rôle de propriétaire, dans leurs relations avec le syndic…
La suite de l’histoire aussi s’écrit en mode participatif ! 😎
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