Le programme immobilier, boussole de la maîtrise d’ouvrage

Sur LinkedIn, nous étions d’humeur joueuse récemment et avons posé une question toute simple à notre communauté : “Dans un projet immobilier, d’après vous, qui doit rédiger le programme immobilier ?” Quelle ne fut pas notre surprise en découvrant que

• 5% ne savaient pas exactement de quoi on parlait,
• 11% pensaient qu’il s’agissait de l’architecte et 
• 20% l’attribuaient au maître d’œuvre. 

Pourtant – et ce n’est pas vraiment un spoil – le programme immobilier est signé par le maître d’ouvrage ! 

Bravo aux 64% qui nous ont donné la bonne réponse. À tous les autres : on vous aime quand même et cet article est pour vous.

Hop hop hop attendez : si vous avez un doute sur ce que fait un maître d’ouvrage et en quoi il n’est pas du tout un maître d’œuvre, commencez par lire notre article sur la question.
Et si vous n’avez pas envie de lire, demandez conseil à Muriel : Est-ce une bonne idée que la hotte aspirante donne dans la penderie ?

Un programme immobilier, c’est quoi ?

Eh bien c’est tout un programme ! Plus sérieusement : c’est la traduction d’une stratégie immobilière en un outil qui permet de construire un projet. Dans un programme immobilier, le maître d’ouvrage traduit le besoin exprimé par le client en termes compréhensibles pour tous les acteurs. Le résultat est un document global, qui devient le cahier des charges de la conception et la bible du projet tout entier. Toutes les données d’entrée y figurent.

En tant qu’assistant à la maîtrise d’ouvrage, ekinov se charge de rédiger précisément ces programmes immobiliers. Et vous allez voir, c’est un travail à ne pas prendre à la légère !

Que contient un programme immobilier ?

Dans le public, c’est la loi MOP qui cadre ce que doit contenir un programme immobilier. Dans le privé, ce n’est pas la même paire de manches, et selon une estimation d’ekinov, 90% des programmes se limitent à une simple programmation surfacique. C’est-à-dire à la répartition des m² attendus. 

Pourtant, un programme immobilier doit être beaucoup plus conséquent que ça. Au menu :

• Une mise en contexte, pour récapituler l’expression de besoin du client et l’ambition générale du projet.
• Une liste qui détaille les membres de l’équipe projet, donc tous les acteurs de l’acte de construire, avec leurs coordonnées. Cela évite par exemple de zapper le bureau d’étude acoustique alors que la construction est à côté d’une voie ferrée. #oups
• La localisation du terrain et l’analyse du site, pour bien comprendre toutes les contraintes et être en mesure de transmettre facilement les caractéristiques à tout le monde. Concrètement, cela signifie faire des plans, penser au cadastre, faire intervenir un géomètre, anticiper les accès au site, les spécificités du terrain plus ou moins improbables (type une servitude d’usage “4 fois par an, un troupeau de vaches doit pouvoir traverser”) et déclarer les travaux aux concessionnaires de gaz, télécom, eau et électricité (sous la forme d’une Déclaration de Travaux – DT).

• Le calendrier d’études prévisionnelles : X mois pour faire l’esquisse, X mois pour déposer le permis de construire, etc.
• Les certifications et labels que l’on veut obtenir. Ici, le MOA précise s’il entend obtenir un label environnemental, ou de qualité d’usage pour le bâtiment à édifier.
• La nature des différentes autorisations administratives nécessaires. De quels permis aura-t-on besoin ? Quelles déclarations préalables sont nécessaires ? 
• La programmation surfacique. On en parlait juste avant : il s’agit de la répartition des m², de façon à ce qu’elle réponde exactement aux besoins exprimés, en nombre de lits par exemple, ou d’habitants.
• Les schémas fonctionnels. Là, on se projette un maximum, pour comprendre comment les usagers ou habitants vont évoluer à l’intérieur du futur bâtiment. Quelle porte doit donner sur quel couloir ? Faut-il ouvrir telle pièce ou pas ? Quel lien entre le local infirmier et les chambres de la maison de retraite ? Le schéma fonctionnel d’un bâtiment d’exploitation est capital, et parfois très complexe, comme pour les hôpitaux par exemple.
• Le classement réglementaire. On indique le type de bâtiment : s’agit-il par exemple d’un Établissement Recevant du Public (ERP) ? Et si oui, combien de personnes par étage et quelle typologie de publics (visiteurs, patients…) ? Ici, le MOA doit pouvoir compter sur ses partenaires, comme le Contrôleur technique, pour apporter une réponse… technique : c’est un ERP de catégorie 5 ou de type J, par exemple. Le MOA peut le suggérer, mais certainement pas l’affirmer !
• La conception. Ici, il s’agit de décrire au maximum le bâtiment fini, pour que le maître d’œuvre puisse prendre les bonnes décisions techniques. On indique par exemple que l’on souhaite une terrasse de 18 m², mais sans donner l’épaisseur exacte de la dalle. Suggestions et avis sont possibles, mais rien n’est imposé – puisque c’est au MOE de concevoir. 
• L’objectif de coûts techniques. C’est une partie délicate, car à ce stade rien n’est construit, rien n’est commandé ! Le maître d’ouvrage doit avoir une vision claire et suffisamment d’expérience pour faire une première évaluation. Évidemment, cette partie doit être ajustée au fur et à mesure que le projet avance (ou n’avance pas). Le fameux tabou de l’argent… si vous saviez le nombre de Maître d’Ouvrage qui soit ne le précise pas, soit même l’indique, mais le minimise avec l’argument : “si tu donnes le juste prix, l’architecte va concevoir plus cher, si t’en gardes sous le pied, il va rentrer dans ton prix …” Chez ekinov, nous préférons la confiance et la transparence 😉
• La liste des documents attendus. Le meilleur moyen de ne pas être déçu et d’obtenir ce que l’on veut est encore de formuler une demande claire et précise. 

Voilà, tout est là ! Se lancer dans un projet avec un programme immobilier incomplet revient à prendre des risques. Au mieux, on se mord les doigts, au pire, on pleure des vies.

Mais revenons à la méthode.

Comment est rédigé un programme immobilier ?

Avant de l’entamer, il faut passer par la case analyse. Ce qui implique de dialoguer avec les urbanistes, architectes, maîtres d’œuvre, hommes de l’art, autant qu’avec les politiques. Toutes les contraintes doivent être identifiées. 

Ensuite, c’est en tout état de cause que l’on construit la stratégie immobilière qui sous-tend le programme : on envisage différents scénarios, on réalise des bilans financiers et on s’efforce de fédérer les décideurs. ekinov propose d’ailleurs un accompagnement spécifique pour cette partie stratégique !

Une fois que tous les voyants sont au vert, le projet à construire est incarné dans le programme immobilier, en n’oubliant aucun des éléments mentionnés dans notre point 2.  

Attention : l’écriture du programme n’est pas un exercice solitaire, pour lequel on se retirerait dans une grotte ou une tour (d’ivoire). Chez ekinov, la rédaction ne se fait jamais “hors sol”, mais toujours en invitant les principaux concernés à participer. L’objectif ? Remonter l’utilisateur final au cœur du débat et l’écouter vraiment, lors de consultations citoyennes ou d’ateliers participatifs – on vous expliquait comment (ne pas) les rater juste ici. 

Et une fois qu’il est écrit, le programme est gravé dans le marbre ? Pas si vite.

Comment évolue un programme immobilier ?

Tout programme immobilier digne de ce nom est itératif : c’est-à-dire qu’il en existe plusieurs versions, au fil des mises à jour. Le programme doit vivre avec le projet et permettre au maître d’œuvre et à l’architecte de rectifier la trajectoire si besoin. Un programme immobilier est une boussole, et qui dit boussole dit aiguilles qui s’ajustent. 

Cette capacité à évoluer est d’autant plus importante que les projets immobiliers sont en général très longs, entre 3 et 8 ans. Les conditions ont le temps de changer ! Très souvent d’ailleurs, l’échec d’un projet vient d’un manque d’adaptation en cours de route : sans ajustements, on risque de finir dans le décor.

Tout au long des différentes versions du programme immobilier, c’est important qu’il reste lisible… et visible par tous. Oui, certaines informations peuvent être sensibles, mais ce n’est pas une raison suffisante pour créer différents niveaux d’accès et donc une hiérarchie au sein de l’équipe projet. Chez Ekinov, nous prenons le parti d’un programme immobilier transparent et consultable par tout le monde, à tout moment.

Voilà, vous savez l’essentiel ! En résumé, retenez que :

1. L’adaptabilité du programme immobilier est indispensable.
2. Un programme immobilier est un exercice complexe dont la simplification est fortement déconseillée. N’en rédiger qu’une partie, c’est la porte ouverte aux problèmes, demain ou dans 10 ans.
3. Il faut laisser du temps au programme immobilier. Une bible ne s’écrit pas en un jour. C’est un travail de longue haleine, qui nécessite un temps d’écoute, de concertation et de mise à jour conséquent. À intégrer lors de la planification des différentes phases du projet !

Avis de tempête, ou simplement grand projet à l’horizon ? Les équipes d’ekinov sont sur le pont pour rédiger avec vous un programme immobilier solide et vous accompagner tout du long. Notre bouton de contact un peu plus haut vous tant les bras !